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楼市渐渐燥起来,这些城市买房必须等!

时间:2023-01-28 01:52:38 阅读:207116 来源:互联网
摘要

楼市,渐渐燥起来了。

一二线核心城市接连松绑调控,各地开发商陆续推出降价抢收活动,力度空前。

再加上隔三差五有关部门此起彼伏的“吹风”,很多人抵挡不住诱惑,心慌难耐,纠结着到底该不该上车。

其实在这种转折的关键时期,非常考验个人的眼光和“判断意识”。

1、现象不是独立事件,而是连续的结果。

放开限购或者放松政策,并不意味着一定是利好,也有可能是利空,这时候还要分析“行情所处的阶段”。

比如南京。

跟着杭州玩房地产,一定会引火上身,杭州是想借亚运会冲锋准一线城市,南京呢?

一门心思“摊大饼”,用透支房地产的方式强拉经济,争做江浙沪老二。

南京最高房价涨到过3万多每平米,河西二手房顶到7-8万每平米,就连郊区野地仙林湖、九龙湖,当地人看不上的江北,价格都在3W每平米以上。

2021年南京GDP1.64万亿,人口942万;武汉1.77万亿,人口1364.9万,然而南京的二手房均价却是武汉的1.8倍

金庸老爷子的大部分篇章都在讲一个道理,资质一般,欲望太强,练功极易走火入魔。

事实就是这样,全国行情冷却后,南京房价像窜稀一样咻咻咻泄了,很多郊区的房源挂牌一年无人问津,价格被迫跌回6年前,即使这样,接盘侠寥寥无几。

这时候南京全域放开调控是必然结果,否则很容易造成房价崩塌式下调,但房价还未调整充分就寻找下一波接盘侠,显得有些过于仓促。

南京能不能买。

肯定能买,但要等南京房价彻底回调充分,认清现实后,再做主张,一个城市必须为自己的虚妄付出代价,也要找到自己的位置,走出合理的楼市行情。

第二个体会是,基本面决定一切。

今年房地产利好是创造历史的,无论是门槛还是成本,都是前所未有对买方让利。

很多人嚷嚷着要抄底,但抄底的基础是,这个城市一定要有“题材”。

什么是“题材”?

比如三亚,这段时间又火起来了,北京的“杨康”们拖家带口飞跃千里去三亚度假,只为在漫漫冬季得以春风拂面,让海滩日光浴洗去身上的疫情阴霾。

全国独一无二的海景资源、热带气候、免税自贸港、海上丝绸之路支点,这些都是“题材”。

有“题材”也意味着未来有想象力,能吸引源源不断的人口踏上这片热土,无论是旅游、养老还是在这里就业。

谈到三亚,就不得不谈及另一个极端,东北。

三亚被称为东北的第二故乡,其一是东北人喜欢三亚的气候,减少寒冷带来的病患,其二东北人能在三亚赚到钱,有发财的机会。

长此以往,天各一方。

根据最新数据,2022年前11个月,东北的房地产投资、商品房销售面积、商品房销售额,三大房地产指标跌幅创下全国第一。

尤其是商品房销售面积跌幅高达35.9%,销售额跌幅历史性跌幅39.5%,已经不能用腰斩去形容。

很多人说,沈阳、长春、哈尔滨作为东北省会城市,房价才1万出头,这波东北房价回调这么严重,肯定有机会出现。

但很多人却不明白,跌穿地板后,下面还可能藏着一个地窖。

这两年东北鹤岗化的趋势越来越明显,在这背后是停不住流失的人口,以及持续疲软的产业,再加上中央对振兴东北闭口不谈,也让东北彻底丧失了拥有“题材”的可能性。

土拍市场更是纯粹的体现。

今年22个集中供地城市,土拍市场都很一般,从年初第一批民央企混战,到年中国央企为主力,到了年底,只剩下地方国资接盘。

这是大环境趋势向下,地方为了撑起地价的保护措施。然而就目前来看,基本所有集中供地城市均完成了三批次供地,14城完成了四批次供地,3城完成五批次供地,武汉甚至推出了六批次供地。

然而长春和沈阳,就连第三批次还未推出,当地一个业内朋友说,全国开发商已经默认了“投资不过山海关”,就连当地城投也拿不出钱来撑盘了。

真是惨爸爸给惨开门,惨到家了。

最后再聊一下网上传得沸沸扬扬的“银行催还本金”事件。

故事源头是一个深圳购房者接到银行的电话,让他必须补50W的本金,原因是房价大跌,房子的评估价比贷款额度都少了。

比如一个人买一套1000万的房子,首付300万,贷款700万,然而一年后房价跌到了700万以下,银行害怕贷款人断供跑路,房子拍卖死亏,就索性提前要求借款人补充贷款本金。

网上很多人骂银行,丧尽天良吸血鬼,房价涨了笑嘻嘻,跌了闹哄哄。

其实如果站在法律角度讲,资不抵债就要寻求平衡,贷款合同肯定都会清楚这一项。

站在楼市角度讲,买房其实跟炒期货一样。

你首付买房子就等于撬动一个杠杆,比如你20万的首付然后买了100万的房子,其实就等于用20万持有一个100万的资产,房子涨价10%,其实就等于赚了50%,而房子跌了10%,就等于亏了50%。

房价跌了,银行怕穿仓找你补保证金都是很正常的,不然跌个30%,买房人再破产断供,银行把房子卖了不值当那些钱,就是大亏。

我国没有个人破产制度,人不死,债不灭,银行这种机构肯定不会吃瘪的。

这件事情其实背后折射着几个信息。

一来买房一定要控制杠杆,房贷对于大多数家庭来说都是一生中背负最大的杠杆,现金流一断杠杆就会崩,一切都完了,冷市房子卖不出去,连对冲风险的机会都没有。

前两年,不少大厂员工买房上头,月供都在3-5万左右,结果三年疫情 互联网共同富裕,一夜返贫,唏嘘不已。

接下来经济会复苏,但道路一定是曲折艰辛的,家庭理财首要保护现金流,资产安全为第一要素。

二来解释了中央为什么要千方百计护盘,地方抓耳挠腮防止房价下跌。

因为中国楼市居民部门的杠杆太高,家家户户都有月供,一旦房价跌破首付,资不抵债,银行就会寻求自保,费尽心思从买房人手里找钱。

一旦买房人手里没钱,大规模被迫断供,马上会形成系统性金融风险,从而传导至经济大盘。

地方、银行以及个人,从来都是一根线上的蚂蚱,一荣俱荣,一损俱损,可惜这个道理现在相关部门才明白过来。

历史经验告诉我们,没有什么是过不去的,如果有,也会被时间车轮碾碎。

2022年日子不好过,2023年大概率会好一些。

◎本文作者 | 子木

作为上一轮楼市普涨的先锋城市,东莞楼市已经全面放松。

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